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澳大利亚地产巨头Mirvac详情

2025/09/28 11:57:00 编辑:Amy GUO 浏览次数:541 移动端

作为澳大利亚房地产行业的标杆企业,Mirvac集团自1972年成立以来,始终站在城市化进程与地产创新的前沿。从悉尼哈罗德公园溜马场的华丽转身,到墨尔本Green Square Town Centre的城市改造,从高端住宅Pinnacle的临水典范,到净零能耗住宅的可持续探索,Mirvac的发展历程既是澳大利亚地产行业的缩影,也是全球城市化进程的生动注脚。

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一、公司概况与核心业务

Mirvac集团成立于1972年,总部位于悉尼,是澳大利亚最大的房地产集团之一,上市资产规模达278亿澳元,员工总数1684人。其业务涵盖房地产开发、基金管理和资本运作三大板块,开发项目遍布澳大利亚主要城市,累计获得600余项设计与建筑大奖,30%的一手房买家为Mirvac老顾客,品牌忠诚度行业领先。


开发业务:以总体规划社区为核心,开发住宅、商业、工业及混合用途项目,代表项目包括悉尼South Eveleigh的The Foundry(澳大利亚第二大的商业建筑)、墨尔本Waverley Park别墅社区、悉尼Pinnacle临水住宅等。

基金业务:管理Mirvac Real Estate Investment Trust(MREIT)等基金,持有悉尼和墨尔本11处优质资产,2025年6月成功募集3.5亿澳元旗舰批发办公室基金。

资本运作:通过并购、合作开发等方式拓展业务,2025年5月与好莱客达成全澳洲合作框架协议,将在woodlea项目中提供衣柜、橱柜等产品。


二、黄金时代:城市改造与高端住宅典范

2010年代是Mirvac的黄金发展期,其在城市更新与高端住宅领域的表现尤为突出。


城市改造标杆

悉尼South Eveleigh:2021年完工的The Foundry项目,占地55,000平方米,是澳大利亚第二大的商业建筑,设计中庭面积近9,000平方米,目标获得6星绿色之星评级,成为悉尼新的地标性建筑。

墨尔本Green Square Town Centre:与新州土地和房地产开发组织Landcom合作,打造包含商业、住宅、公园的综合社区,2020年推出的Portman on the Park豪华公寓项目,是澳大利亚首个申请WELLv2认证的住宅建筑。

高端住宅典范

Pinnacle:位于悉尼Rhodes区,三面环水,配备开放式厨房、欧洲进口不锈钢厨具、逆循环管道空调等高端设施,以"360度全景住宅"为卖点,成为悉尼临水住宅的标杆。

Waverley Park:墨尔本东南区最大的高档别墅社区,每户配备独立花园、四通八达的莫纳什高速公路、大型购物中心及重点学校,30%的买家为老顾客。


三、转型挑战:成本飙升与行业寒冬

2020年新冠疫情后,Mirvac面临前所未有的挑战,从公寓开发转向总体规划社区的战略调整未能完全规避风险。


成本压力与利润下滑

建筑成本飙升:过去四年,澳大利亚新房建设成本上涨近40%,材料和劳动力成本激增,分包商破产率上升,导致项目延期和延误成本增加。

利润率腰斩:2024财年,Mirvac住宅项目利润率降至10%,仅为正常水平(18%-22%)的一半,营业利润下降13%,净亏损达8.05亿澳元。

资产贬值与战略调整

商业地产缩水:商业房地产投资组合贬值11亿澳元,主要影响办公楼资产,导致2024财年法定亏损扩大。

业务重心转移:减少对办公物业的敞口,增加对工业和住宅部门的投入,2021年上半年将重心从公寓开发转向总体规划社区,但部分项目仍因成本问题陷入困境。


四、可持续发展与行业趋势

面对挑战,Mirvac积极拥抱绿色转型,探索可持续发展路径。


净零能耗住宅

2019年启动净零能耗住宅项目,第一阶段50套住宅于2023年1月完成,通过太阳能光伏、电池储能等技术实现能源自给,市场反馈积极。

分析能源数据,优化设计,推动行业向低成本、高能效的可持续住宅转型。

行业趋势与启示

成本管控:需建立更灵活的成本管理体系,应对材料和劳动力价格波动。

政策支持:呼吁政府通过降息、税收优惠等措施刺激房屋供给,缓解首次购房者压力。

技术赋能:利用BIM、智能建造等技术提升效率,降低对传统分包商的依赖。


五、未来展望:在变革中寻找新机遇

Mirvac的困境折射出澳大利亚地产行业的整体挑战,但也孕育着转型机遇。


市场机遇

郊区与乡镇需求:居家办公趋势推动对郊区和乡镇住宅的需求,Mirvac在墨尔本、布里斯班等地的项目有望受益。

工业地产潜力:电商与自动化趋势下,工业地产需求持续增长,Mirvac在悉尼Auburn的Switchyard物流中心项目前景看好。

战略建议

轻资产运营:通过基金管理和资产证券化降低重资产风险。

国际合作:深化与好莱客等国际品牌的合作,拓展海外市场。

社区营造:打造更智能、更绿色的社区,提升居民生活品质与资产价值。


结语:从地标到标杆的蜕变之路

Mirvac的故事,是澳大利亚地产行业从野蛮生长到理性发展的缩影。从打造地标建筑到探索可持续社区,从黄金时代到转型阵痛,Mirvac始终在变革中寻找平衡。未来,唯有以创新为帆、以责任为舵,才能在波涛汹涌的市场中行稳致远。

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